Mẹo thi Công Nội Thất tránh Bị Phát Sinh Chi Phí Năm 2026: Nguyên Nhân, Cách Xử Lý Và Giải Pháp Tránh Rủi Ro

 Vì sao phát sinh chi phí là nỗi lo lớn của chủ nhà?

Trong quá trình thi công nội thất, rất nhiều chủ nhà rơi vào tình huống “giá cuối khác giá ban đầu”. Chi phí có thể tăng thêm 10–30%, thậm chí cao hơn nếu không kiểm soát ngay từ đầu. Việc phát sinh không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách, mà còn:

• Gây căng thẳng và mất niềm tin
• Kéo dài thời gian thi công
• Làm gián đoạn sinh hoạt
• Phát sinh tranh cãi giữa chủ nhà và đơn vị thi công

Tuy nhiên, không phải mọi phát sinh đều xuất phát từ lỗi của nhà thầu. Có những trường hợp bắt buộc phải xử lý để đảm bảo an toàn và tuổi thọ công trình.Bài viết này giúp bạn hiểu rõ vì sao phát sinh xảy ra, cách xử lý đúng, và quan trọng hơn là cách ngăn ngừa ngay từ đầu.

Dấu hiệu cảnh báo công trình có nguy cơ phát sinh chi phí Nếu bạn thấy những tình huống sau, khả năng phát sinh rất cao:

• Báo giá ghi chung chung, thiếu chi tiết
• Thi công không có bản vẽ 2D – 3D – hồ sơ kỹ thuật
• Không chốt thương hiệu vật liệu trước khi ký
• Chủ nhà thay đổi yêu cầu liên tục
• Không có biên bản xác nhận mỗi lần điều chỉnh
• Không bóc tách vật tư trước khi sản xuất xưởng

Khi nhận diện sớm, bạn sẽ dễ kiểm soát và tránh vượt ngân sách.

Nguyên nhân phổ biến khiến thi công nội thất bị phát sinh chi phí

1) Không có bản vẽ thiết kế chi tiết

Đây là nguyên nhân chiếm tỷ lệ cao nhất.

Khi thi công không có bản vẽ:

• Mỗi đội hiểu theo cách khác nhau
• Làm sai rồi sửa lại nhiều lần
• Khối lượng tăng nhưng không kiểm soát
• Chủ nhà khó hình dung dẫn đến đổi ý giữa chừng

Kết luận đơn giản:

Thi công không bản vẽ = gần như chắc chắn phát sinh.

2) Bóc tách vật tư không minh bạch

Nhiều báo giá chỉ ghi:

• “Tủ bếp gỗ công nghiệp”
• “Sơn nước toàn bộ nhà”
• “Sàn gỗ phòng ngủ”

Nhưng không nêu rõ:

• Loại cốt gỗ (MDF thường hay MDF chống ẩm)
• Độ dày cánh – thùng tủ
• Phụ kiện ray, bản lề dùng loại nào
• Sơn là Jotun hay Dulux, bề mặt mấy lớp
• Định mức thi công cụ thể

Khi thi công thực tế:

• Khối lượng tăng
• Vật liệu khác loại
• Hai bên không thống nhất

Kết quả: phát sinh không thể tránh.

3) Thay đổi vật liệu hoặc thiết kế trong quá trình thi công

Đây là nguyên nhân thường gặp do yếu tố cảm tính.

Ví dụ:

• Đổi từ đá nhân tạo sang đá tự nhiên
• Đổi từ tay nắm thường sang không tay
• Đổi hệ nhôm từ phổ thông sang Xingfa
• Đổi sàn gỗ từ 8mm sang 12mm
• Đổi tủ bếp từ MDF sang MDF chống ẩm

Mỗi thay đổi đều kéo theo chênh lệch chi phí và thời gian.

4) Khảo sát hiện trạng không kỹ

Một số vấn đề chỉ lộ ra khi bắt đầu thi công, đặc biệt nhà cũ:

• Tường ẩm hoặc thấm nặng
• Sàn lún hoặc không phẳng
• Đường điện – nước xuống cấp
• Mối mọt trong kết cấu gỗ cũ

Đây là phát sinh bắt buộc, không thể bỏ qua nếu muốn an toàn và đảm bảo tuổi thọ nội thất.

5) Thi công nội thất hoàn toàn tại công trình

Nếu không sản xuất tại xưởng, rủi ro thường là:

• Hao hụt vật tư
• Cắt sai kích thước → phải làm lại
• Bụi – ồn – ảnh hưởng sinh hoạt
• Thời gian kéo dài hơn dự kiến

Ngược lại, thi công tại xưởng giúp:

• Sản xuất đúng kích thước
• Kiểm soát chất lượng tốt hơn
• Hạn chế phát sinh vật tư
• Rút ngắn 20–30% thời gian thi công

Thi công nội thất bị phát sinh chi phí: Xử lý thế nào cho đúng?

✅ Bước 1: Kiểm tra lại hợp đồng và phạm vi công việc

Xác định rõ:

• Hạng mục bao gồm
• Hạng mục không bao gồm
• Điều khoản phát sinh
• Định mức vật tư và thương hiệu

Nếu hợp đồng ghi mơ hồ như “thi công trọn gói” mà không liệt kê chi tiết, rủi ro rất cao.

✅ Bước 2: Yêu cầu bảng bóc tách chi tiết

Bảng bóc tách cần thể hiện:

• Khối lượng từng hạng mục
• Vật liệu và thương hiệu cụ thể
• Đơn giá theo m² hoặc theo bộ
• Phụ kiện đi kèm
• Nhân công tách riêng

Càng rõ ràng → càng ít tranh cãi → càng ít phát sinh.

✅ Bước 3: Lập biên bản khi phát sinh

Không xử lý miệng.
Mỗi phát sinh cần có:

• Lý do
• Khối lượng
• Mức chênh lệch
• Thời gian ảnh hưởng tiến độ

Chủ nhà chỉ ký khi hiểu rõ và đồng ý.

✅ Bước 4: Khóa thay đổi vật liệu sau khi chốt

Quy tắc bắt buộc:

“Chốt vật liệu trước – sản xuất sau.”

Sau khi duyệt màu – mẫu – thương hiệu:

• Không đổi đá
• Không đổi phụ kiện
• Không đổi cốt gỗ

Nếu muốn đổi → phải có biên bản điều chỉnh.

✅ Bước 5: Theo dõi tiến độ và khối lượng thường xuyên

Cách áp dụng hiệu quả:

• Nhóm Zalo cập nhật hình ảnh hằng ngày
• Biên bản nghiệm thu từng hạng mục
• Đo kích thước trước khi sản xuất xưởng
• Check-list bàn giao cuối cùng

Giám sát chủ động giúp không bị phát sinh ngoài kiểm soát.

Phân biệt phát sinh hợp lý và phát sinh không hợp lý

✅ Phát sinh hợp lý (bắt buộc)

• Xử lý thấm – ẩm – nứt tường
• Thay đường điện – nước cũ nguy hiểm
• Sàn lún hoặc xuống cấp
• Hệ thống kỹ thuật không đạt an toàn
• Hiện trạng khác hoàn toàn so với khảo sát ban đầu

Nếu không xử lý, công trình sẽ hư hỏng về sau.

❌ Phát sinh không hợp lý (nên từ chối)

• Nhà thầu tự ý thi công rồi yêu cầu thêm chi phí
• Báo tăng giá do “tính thiếu khối lượng”
• Không có biên bản phát sinh trước khi làm
• Không thông báo mà thay đổi vật liệu
• Phát sinh do lỗi kỹ thuật từ phía nhà thầu

Chủ nhà có quyền từ chối thanh toán khi không đúng quy trình.

Cách tránh phát sinh chi phí ngay từ đầu (giải pháp đảm bảo)

✅ 1) Có bản vẽ và hồ sơ kỹ thuật đầy đủ

Bộ hồ sơ chuẩn gồm:

• Bản vẽ 2D chi tiết
• Phối cảnh 3D theo từng không gian
• Bản vẽ điện – nước
• Danh mục vật liệu rõ ràng

Thi công không bản vẽ = thi công theo cảm tính.

✅ 2) Bóc tách dự toán minh bạch trước khi ký

Nên yêu cầu đơn vị thi công:

• Báo giá theo từng hạng mục
• Có thương hiệu vật liệu cụ thể
• Không dùng từ “tạm tính” quá nhiều
• Ghi rõ đơn vị tính và định mức

Bảng dự toán rõ ràng giúp không phát sinh bất ngờ.

✅ 3) Thi công nội thất tại xưởng thay vì tại công trình

Lợi ích:

• Kiểm soát khối lượng chuẩn xác
• Không phải mua thêm vật tư ngoài dự kiến
• Ít sai sót kỹ thuật
• Không ảnh hưởng sinh hoạt gia đình

✅ 4) Chốt vật liệu trước 100%

Chủ nhà nên yêu cầu:

• Mẫu thật (sample)
• Thương hiệu – mã màu – chủng loại
• Xác nhận bằng văn bản

Không quyết định chỉ dựa trên hình ảnh.

✅ 5) Ký hợp đồng rõ điều khoản phát sinh

Điều khoản quan trọng:

• Chỉ tính phát sinh khi có biên bản
• Hai bên ký trước khi thực hiện
• Không tự ý thi công ngoài phạm vi đã ký
• Không thay đổi đơn giá khi đã chốt

Mời bạn tham khảo thêm một số bài viết về cải tạo nhà ở
– Trước Và Sau khi Cải Tạo Nội Thất Căn hộ 3 Phòng Ngủ Đẹp
– Cải tạo Nội Thất Ngôi Nhà 260 mét vuông Sang Trọng
– Cải Tạo Nội Thất Nhà Phố 5m x 20 Đẹp Hiện Đại tại Q.3
– Cải Tạo Nhà Cũ Tối Ưu – Nâng Tầm Không Gian Sống
– Cải tạo nội thất biệt thự đẹp sang trọng
– Cải Tạo Nội Thất Căn hộ 50 mét vuông 2 phòng ngủ

✅ 6) Tránh thay đổi thiết kế trong lúc thi công

Nếu muốn thay đổi → làm trước khi sản xuất xưởng.
Thay đổi sau khi sản xuất = gần như chắc chắn phát sinh.

FAQ – Giải đáp những thắc mắc thường gặp

➤ Thi công nội thất có thể phát sinh bao nhiêu là bình thường?
→ Khoảng 5–10% nếu khảo sát kỹ và có bản vẽ đầy đủ.

➤ Có nên phạt nhà thầu nếu phát sinh chi phí?
→ Chỉ áp dụng nếu lỗi do nhà thầu tính sai hoặc thi công sai phạm vi.

➤ Thi công trọn gói có đảm bảo không phát sinh?
→ Hạn chế tối đa, nhưng vẫn có thể phát sinh bắt buộc do hiện trạng.

➤ Chủ nhà có nên tự mua vật liệu để tiết kiệm không?
→ Không khuyến khích. Dễ lệch quy cách, thiếu số lượng và không đồng bộ. 

Thi công nội thất bị phát sinh chi phí là vấn đề phổ biến, nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát nếu:

• Có bản vẽ và hồ sơ kỹ thuật đầy đủ
• Bóc tách vật tư minh bạch ngay từ đầu
• Chốt vật liệu trước khi sản xuất
• Lập biên bản cho mọi thay đổi
• Chọn đơn vị thi công uy tín và có xưởng sản xuất

Chủ động ngay từ bước đầu sẽ giúp công trình đúng ngân sách – đúng tiến độ – đúng chất lượng, đồng thời giữ trọn niềm tin giữa chủ nhà và nhà thầu.