Chi Phí Cải Tạo Nhà Phố Năm 2026

Chi Phí Cải Tạo Nhà Phố Năm 2026: Dự Toán, Bảng Giá Tham Khảo & Cách Tiết Kiệm

Vì sao chi phí cải tạo nhà phố tăng mạnh trong năm 2026?

Năm 2026, nhu cầu cải tạo nhà phố tại Việt Nam tăng rõ rệt. Nhiều gia đình muốn làm mới không gian sống, tối ưu công năng, cải tạo nội thất hoặc sửa chữa xuống cấp sau nhiều năm sử dụng.
Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng và nhân công có sự điều chỉnh theo thị trường. Vì vậy, việc hiểu đúng chi phí cải tạo nhà phố năm 2026 sẽ giúp gia chủ chủ động ngân sách và tránh phát sinh không cần thiết.
Nhìn chung, chi phí cải tạo phụ thuộc vào mức độ thi công – vật liệu sử dụng – diện tích – kết cấu hiện trạng. Tuy nhiên, vẫn có mức tham khảo theo m² để bạn dễ hình dung trước khi khảo sát thực tế.

Chi phí cải tạo nhà phố năm 2026 dao động bao nhiêu?

Theo mặt bằng thị trường tại TP.HCM – Đồng Nai – Tây Ninh – Bình Dương, đơn giá cải tạo nhà phố năm 2026 nằm trong khoảng:

2.500.000 – 7.000.000 VNĐ/m² đối với cải tạo toàn diện
1.800.000 – 2.800.000 VNĐ/m² đối với sửa chữa – nâng cấp mức trung bình
450.000 – 1.200.000 VNĐ/m² cho cải tạo hoàn thiện nhẹ (sơn, lát, thay cửa…)

Mức giá cụ thể phụ thuộc vào:
Diện tích và số tầng
Mức độ cải tạo (nhẹ – trung bình – toàn diện)
Chất lượng vật liệu và thiết bị
Hiện trạng kết cấu và hệ thống điện – nước
Điều kiện thi công (hẻm nhỏ, nhà đang ở, phải thi công theo giai đoạn…)

3 mức cải tạo phổ biến và bảng giá tham khảo 2026

1) Cải tạo nhẹ (hoàn thiện – thẩm mỹ)

Phù hợp khi nhà không hư hỏng kết cấu, chỉ cần làm mới bề mặt.
Hạng mục thường gồm:
Sơn lại toàn bộ tường trong – ngoài
Lát sàn gạch hoặc sàn gỗ công nghiệp
Thay cửa gỗ – cửa nhôm
Đèn chiếu sáng và trần thạch cao
Trang trí nội thất cơ bản
Đơn giá tham khảo: 450.000 – 1.200.000 VNĐ/m²
Ví dụ chi phí:
Nhà phố 100m² → chi phí khoảng 45 – 120 triệu đồng
Phù hợp cho gia chủ muốn làm mới nhanh, không can thiệp kết cấu.

2) Cải tạo trung bình (nâng cấp công năng)

Áp dụng khi nhà đã cũ nhưng không xuống cấp nặng.
Hạng mục phổ biến:
Thay hệ thống điện – nước một phần
Đập – xây lại tường ngăn phòng
Thi công nhà vệ sinh mới
Ốp lát toàn bộ tầng trệt hoặc tầng 1
Cải tạo bếp và nội thất cơ bản
Đơn giá tham khảo: 1.800.000 – 2.800.000 VNĐ/m²
Ví dụ chi phí:
Nhà phố 120m² → khoảng 216 – 336 triệu đồng
Thời gian thi công thường 25–35 ngày, tùy khối lượng.

3) Cải tạo toàn diện (thay đổi kết cấu – công năng – nội thất)

Áp dụng khi:
Nhà xuống cấp nghiêm trọng
Muốn thay đổi mặt bằng hoàn toàn
Nâng tầng hoặc gia cố móng
Thay toàn bộ hệ thống kỹ thuật

Hạng mục gồm:
Phá dỡ – tháo dỡ sàn/tường cũ
Gia cố nền móng – cột – dầm
Thay hệ thống điện – nước mới
Chống thấm toàn bộ WC và sân thượng
Thi công nội thất trọn gói tại xưởng
Đơn giá tham khảo: 2.500.000 – 7.000.000 VNĐ/m²
Ví dụ chi phí:
Nhà 120m² đầu tư mức khá (~5.000.000/m²) → 600 triệu đồng

Thời gian thi công trung bình 45–70 ngày.

Các yếu tố quyết định chi phí cải tạo nhà phố 2026

1) Hiện trạng nhà cũ

Nhà càng xuống cấp → chi phí càng cao, nhất là khi:

• Tường nứt – thấm
• Móng yếu
• Hệ thống điện – nước quá cũ
• Sàn võng hoặc không đạt tải trọng

2) Diện tích và số tầng

Nhà nhiều tầng → chi phí giàn giáo – vận chuyển – nhân công tăng.

3) Mức độ can thiệp

Càng nhiều phá dỡ → chi phí xử lý xà bần + thời gian tăng.

4) Vật liệu và thiết bị

Ví dụ sự chênh lệch:

• Gạch lát 180.000/m² vs 650.000/m²
• Cửa nhôm hệ 700 vs hệ cao cấp Xingfa
• Thiết bị vệ sinh 6 triệu vs 60 triệu/phòng

5) Điều kiện thi công

Các trường hợp phát sinh:

• Nhà hẻm nhỏ <2m không đưa xe vật tư vào
• Thi công trong nhà đang ở
• Làm việc ngoài giờ để tránh ảnh hưởng hàng xóm

6) Có thuê thiết kế hay không

Thiết kế chuyên nghiệp giúp:
Tránh sửa đi sửa lại
Bóc tách vật liệu chuẩn
Tối ưu công năng – ánh sáng – phong thủy
Chi phí thiết kế nội thất trung bình 180.000 – 350.000 VNĐ/m².

Bảng dự toán tham khảo theo diện tích năm 2026

Lưu ý: chỉ mang tính định hướng — cần khảo sát thực tế trước khi báo giá.

Những hạng mục nào làm phát sinh chi phí nhiều nhất?

• Nâng tầng – gia cố móng
• Di dời – làm lại toàn bộ hệ thống điện nước
• Chống thấm sân thượng – nhà vệ sinh
• Thay cầu thang, đổi vị trí bếp – WC
• Gạch – đá – nội thất cao cấp

Nếu không kiểm soát kỹ, chi phí có thể đội lên 15–30%.

Cải tạo nhà đón Tết – Có thực sự giúp “đổi vận”? Góc nhìn thực tế từ chuyên gia xây dựng

Cách tiết kiệm chi phí cải tạo nhà phố mà vẫn đẹp năm 2026

✅ 1) Ưu tiên khảo sát và thiết kế trước

Thi công không bản vẽ = dễ sửa lại → tốn kém.

✅ 2) Giữ lại phần kết cấu còn tốt

Không phá dỡ khi không cần thiết.

✅ 3) Chọn phong cách tối giản – hiện đại

Ít phào chỉ → ít chi phí hoàn thiện → bền theo thời gian.

✅ 4) Thi công nội thất tại xưởng

Giảm phát sinh, kiểm soát chất lượng, rút ngắn thời gian.

✅ 5) Chọn vật liệu thông minh

Ví dụ:

• Sàn SPC thay cho gỗ tự nhiên
• Đá nhân tạo thay cho đá nhập khẩu
• Nhôm hệ phổ thông nhưng đúng tiêu chuẩn

✅ 6) Thi công theo từng giai đoạn

Nếu đang ở trong nhà → tránh gián đoạn sinh hoạt.

Quy trình cải tạo nhà phố chuẩn 2026
Khảo sát hiện trạng & đo đạc chi tiết
Lên phương án thiết kế – mặt bằng – 3D
Bóc tách vật tư – lập dự toán minh bạch
Ký hợp đồng và chốt timeline thi công
Thi công – giám sát – nghiệm thu theo từng hạng mục
Bàn giao – bảo hành – bảo trì định kỳ

Quy trình rõ ràng giúp không phát sinh – không chậm tiến độ.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

➤ Cải tạo nhà phố có cần xin phép không?
→ Có, nếu thay đổi kết cấu, nâng tầng hoặc tác động lớn. Cải tạo nhẹ không cần xin phép.

➤ Thời gian cải tạo mất bao lâu?
→ 20–70 ngày tùy mức độ thi công.

➤ Có thể ở trong nhà khi cải tạo không?
→ Có thể, nếu thi công theo từng giai đoạn và có biện pháp che chắn.

➤ Báo giá có phát sinh không?
→ Không, nếu hiện trạng được khảo sát kỹ và chốt vật liệu từ đầu.

Chi phí cải tạo nhà phố năm 2026 phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhưng gia chủ có thể chuẩn bị ngân sách từ:

• 250 – 350 triệu cho cải tạo cơ bản
• 350 – 800 triệu cho cải tạo khá – trọn gói
• 800 triệu – 1 tỷ+ cho cải tạo toàn diện – nội thất cao cấp

Muốn chi phí tối ưu, hãy:
Khảo sát kỹ hiện trạng
Có bản vẽ thiết kế trước khi thi công
Chọn đơn vị thi công uy tín và có xưởng sản xuất
Minh bạch vật liệu và từng hạng mục ngay từ đầu